Юридически въпросиАдвокати Пловдив

Предстои регистрация на дружество с ограничена отговорност с трима съдружници, 50% от капитала притежава единия от тях, останалите - по 25%. Има ли повече права съдружникът с 50% дялово участие от останалите двама съдружници? Как ще се вземат решения за продажба на имот на ООД?
В ООД най-важен е дружественият договор. Той урежда отношенията между съдружниците. По принцип Търговския закон урежда продажбата на имоти на ООД по следния начин - решението за това, както и за поемане на задължения, кредити, се взема от общото събрание с мнозинство повече от половината, т.е. 51% от всички съдружници. В този смисъл съдружникът с 50% дялово участие не може сам да вземе решение за това, нужен му е поне още 1%. В дружествения договор обаче това положение може да бъде уредено по друг начин - такива решения да се взимат с единодушие. Много важно е да прочетете изготвения договор, преди да го подпишете. Друго - в дружествения договор можете да ограничите правомощията на управителя, като му разрешите да сключва сделки до 5000 лв. или друга сума.

При съсобствен имот как единият от съсобствениците да си запази собствеността, без да е задължен да я продава на другия?
Щом сте съсобственик, независимо с каква част, не могат да Ви задължат да продавате, ако Вие не желаете. Единственото изключение от това правило е, когато е заведено дело за делба на съсобствения имот. Тогава, ако имотът е неподеляем (не е възможно да се обособят реални части от него за всеки от съсобствениците), се обявява на публична продан и се продава. В този случай е възможно и един от съсобствениците да изкупи дяловете на останалите, но за това е необходимо съгласие.

Съпругът ми е холандски гражданин. Той регистрира еднолично дружество с ограничена отговорност в България и закупи на името на ЕООД селски имот/къща/. И двамата имаме деца от предишен брак. При евентуална негова или моя смърт кой какво наследява.
Щом съпругът Ви има регистрирано ЕООД тук в България, то ЕООД е българско юридическо лице. Независимо колко имота има и кога са купени (преди или по време на брака Ви), имотите стават собственост на ЕООД. При смърт на едноличния собственик неговите наследници имат три опции:

1. Могат да продължат дейността на дружеството, като поемат дяловете на наследодателя си. Имотите, собственост на дружеството, продължават да бъдат собственост на същото дружество;

2. Може само някои от наследниците да желаят да продължат дейността на дружеството. Останалите наследници трябва да декларират, че не желаят да участват в дружеството. В този смисъл само този от наследниците, който има желание да продължи дейността на дружеството, поема дяловете на наследодателя. В този случай имотите продължават да бъдат собственост на дружеството;

3. В случай че наследниците не желаят да продължат дейността на дружеството, могат да го прекратят и след производството по ликвидация да разделят имотите между наследниците.

При смърт на Вашия съпруг по българския закон Вие като негова законна съпруга наследявате равна част с тази на децата му (пример: ако децата са две, делите всичко на три). Вашата квота в наследството на съпруга Ви се изчислява не само върху имуществото, което притежава ЕООД, а върху всичко, което съпругът притежава към момента на смъртта си.

Какъв е начинът да прекратя дейността си като заместник-председател на сдружение с нестопанска цел? Може ли това да стане, без да се свика общо събрание на сдружението? Има ли начин да подам заявление за напускане или нещо подобно, което да ме освободи от тази длъжност.
Отговорът на вашия въпрос би следвало да е уреден в устава на сдружението, защото законът за юридическите лица с нестопанска цел дава голяма свобода за уреждане на повечето въпроси по съществуването на сдружението в самия устав. Ако въпросът не е уреден изрично в устава, важен е фактът дали вие сте и член на сдружението. Ако сте и член, по Закона за юридическите лица с нестопанска цел можете да отправите едностранно волеизявление до сдружението, с което да заявите желанието си да бъдете освобедена от членственото си правоотношение със сдружението. Това става с една молба, в която накратко излагате мотивите си. Прекратяването на членството не винаги означава автоматично прекратяване и на председателството, затова е необходимо да отбележите и това. Т.е. "моля да бъда освободена от длъжността заместник-председател, както и от отговорност към сдружението". Членството категорично се прекратява с подаването на тази молба, но не така стои въпросът с прекратяването на управленските ви правомощия, защото е свързано с известни отговорности от ваша страна към сдружението. По тази причина съгласно чл.25, ал.1, т.3 от Закона само общото събрание може да ви освободи като председател на сдружението и много важно! - да ви освободи от имуществена отговорност към сдружението.

А ако сте и член на сдружението, имайте предвид, че ако изявите желание само за прекратяване на вашите правомощия като председател, не означава, че сте поискали прекратяването и на членството си в сдружението.

Майка ми притежава два недвижими имота. Аз съм единствената й наследница. Как е най-добре да постъпим с имотите - да ми ги прехвърли или да ми останат като наследство?
Няма значение как, защото, при положение че сте единствена наследница, е само въпрос на желание от страна на майка Ви. Ако все пак тя реши да прехвърли, е добре да е с дарение, защото така избягвате местния данък за придобиване на имот, който е минимум 2%. Друг вариант е продажба срещу задължение за издръжка и гледане, т.е. майка Ви прехвърля имота, а Вие се задължавате да й осигурите спокойни и без лишения старини. При всеки от случаите е добре майка Ви да си запази право на ползване на поне един от имотите, за да бъде сигурна, че няма да остане без жилище.

Възникна спор между роднините, с които трябва да разделим имоти и пари в банкова сметка, останали ни в наследство. Мога ли да ги изтегля сам, като ги обезщетя с техния дял? Те могат ли да ме принудят да продам имотите без мое съгласие? Как да постъпя с един от наследниците, който ползва наследствен имот изцяло, без да допуска останалите до него?
Парите от банковата сметка можете да изтеглите с удостоверение за наследници, но при положение, че всички наследници сте налице в банката. Не може един да тегли всичко, освен ако не е изрично упълномощен за това от останалите. Никой не може да Ви принуди да продавате своя дял от наследството.
Разрешението на този проблем е дело за делба - това е единственият начин всички да се съберете и да разделите общото имущество. В делото за делба можете да поискате от този от наследниците, който ползва имота и прибира наема от него, следващата ви част. Препоръчително е преди това да го поканите пред нотариус да ви даде полагащата ви се част от наема.

Защо, когато купувам апартамент в строеж, плащам цена върху по-голяма квадратура, а всъщност жилищната ми площ е по-малка?

При апартаментите в строеж цената се формира по следния начин: към чистата жилищна площ на апартамента се прибавят съответния процент от общите части на сградата (стълбище, асансьор и други общи помещения на сградата). Този процент се изчислява от вещо лице, като се отчитат етажността, броя на апартаментите в сградата, вида на обектите (офиси, жилища и др.) и др. Обикновено е около 20-25 % от квадратурата на жилището, което се купува. Така при покупка на жилище от 68 квадратни метра, Вие заплащате цена, изчислена върху 81-85 кв.метра. Нерядко към така получената цена получавате и съответния процент идеални части от правото на собственост върху дворното място.

Важно при покупка на апартамент в строеж е сключването на предварителен договор за покупка и договор за строителство:

Съществен елемент от тях е описанието на имота. Не е достатъчно да се посочи примерно само “апартамент” № 3, находящ се на третия етаж”. Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три от границите на имота. Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите). Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите ­ например втори надпартерен, първи над магазини и др. Това става по най-категоричен начин, ако се посочи и височината (кота 13 метра, да речем).
Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект от точно записана дата, като се изпише и разрешението за строеж на сградата. За какво е необходимо това? Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект. Тя не винаги засяга пряко интересите на купувача и той съответно не би реагирал на това. Но какво би станало, ако с измененията се променя предназначението на ползване ­ нормативно е заложено, че процентът на общите части при офисите е по-висок от този при жилищните сгради и при появило се смесване във функционалността това увеличение ще се отрази на цената, която купувачът ще плати за реално получаваната от него чиста застроена площ (не случайно се препоръчва нежилищните обекти да се отделят в самостоятелно тяло). От друга страна, едва ли е все едно кой е етажът, дали не е станал последен или дали под жилището не се е появил друг обект, който може да създаде неприятна среда за обитаването му ­ например ресторант. Промените могат да засягат и други параметри ­ например квадратурата. Промяната є може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща продажна цена или на квадратен метър. Засегнати могат да бъдат също разпределението и изложението, както и прозорците като размер.
Не трябва да се забравя, че при одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството. Затова промяната може да засегне и други, много съществени условия по сделката, каквито са типа на строителство, конструкцията, материалите (тухла или газобетонни блокчета), изпълнението на общите части и довършителните работи.
Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект ­ те могат да затруднят индивидуализирането на имота ­ предмет на покупко-продажба и да доведат до оспорване на действителността на предварителния договор.

Може ли да се направи отказ от наследство за отделна част от наследството – напр. за апартамент?

Не. Не може да се прави отказ от наследство за определена част от наследството, напр. отделен апартамент. Отказът от наследство се прави спрямо наследството като цяло и касае всяка част от него – земеделска земя, апартамент, автомобил, всичко, което наследодателят е притежавал към момента на своята смърт.

Имам земеделска земя, която искам да отдам по наем – какъв договор трябва да подпиша?

Наемът при земеделските земи се нарича аренда. С договора за аренда арендодателите – собственици на земеделски земи предоставят на арендополучателя тези земи срещу задължението на арендополучателя да им заплаща обикновено веднъж годишно арендна цена. Цената може да бъде уговорена като глобална парична сума или като определено количество от събраната реколта от земите.
Договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, след което се вписва в Агенция по вписвания и в нарочен регистър на земеделските земи към съответната Общинска служба „Земеделие и гори".

Как стои въпросът с вписването на промяна в ООД?

Ако дружество с ограничена отговорност (или ЕООД) е регистрирано до 31.12.2007 г. в Окръжен съд по седалището му, то се нуждае от пререгистрация в новия Търговски регистър към Агенция по вписвания, след това от вписване на желаните промени в него. Двете операции стават едновременно. Но не можете да впишете промяната, ако не е пререгистрирано дружеството!

Баща ми направи дарение на апартамент на сестра ми, като си запази правото на ползване до живот. Сестра ми ипотекира апартамента, без съгласието на баща ми. Това законно ли е?

Право на ползване, което баща Ви е запазил, представлява вид тежест върху имота, която следва имота, независимо от смяната на собствеността. Т.е. ако сестра Ви е ипотекирала имота, това не е смяна на собственост, не е необходим подписът на баща Ви затова. С прехвърлянето на собствеността чрез дарение, сестра Ви става единствен собственик на имота и може да се разпорежда с него както прецени - да го продава, дарява, заменя, но ведно с тежестта, която представлява правото на ползване, което има баща Ви. Правото на ползване за баща Ви е до живот, т.е. то не може да се наследява. Със смъртта на баща Ви или евентуално с отказа му от това право се прекратява и въпросната тежест върху имота.

Ако имам регистриран ЕТ, но от години не работи, трябва ли да го заличавам?

Ако искате да заличите ЕТ, първо трябва да минете през процедура по пререгистрация в новия Търговски регистър към Агенция по вписвания. Едновременно с това можете да заличите и ЕТ.
Ако не го направите в 3-годишен срок, Агенция по вписвания ще го заличи служебно. Разходите по заличаването ще бъдат за Ваша сметка, разбира се, но няма да се занимавате с документация.

Имам генерално пълномощно от баща ми, мога ли да продам негов имот с него?

„Генералното” пълномощно е общо пълномощно. С генерално пълномощно можете да правите всичко, за което не Ви трбява пълномощно. За продажба на недвижими имоти, както и продажба на МПС, разпореждане с авоари по банкови сметки, се изисква изрично, т.е. в него трябва да е описан недвижимия имот, МПС, IBAN на банковата сметка. Към пълномощното за продажба на недвижими имоти или МПС трябва да се прибавят и декларации от собствениците, които се подновяват всяка година.

Как, къде и в какъв срок да декларирам новопридобит недвижим имот?

Ако сте придобили по какъвто и да е начин недвижим имот (покупко-продажба, замяна, дарение), Вие сте задължени да го декларирате в 2-месечен срок от датата на сделката в Общината, отдел „Местни данъци и такси”, като попълните декларация по чл.14 ЗМДТ.
Ако сте придобили имот по наследство, Вие сте задължени да го декларирате в 6-месечен срок от датата на откриване на наследството (датата на смъртта на наследодателя Ви).
Ако не декларирате имота в гореизброените срокове, подлежите на административно-наказателна отговорност – глоба в размер 10 лв.- 400 лв.
При подаване на декларацията, трябва да представите и копие от съответния нотариален акт – в първия случай, а в случай на наследяване – копие от нотариалния акт и удостоверение за наследници.

Когато купувам недвижим имот и в нотариалния акт не фигурира името на жена ми, защо и тя става собственик?

Когато купувате каквато и да е вещ (движима, недвижима) и имате редовно сключен граждански брак, съпругът/ата стават съсобственици заедно с Вас на половината от закупеното. Изключение правят дарението и наследяването. Всички вещи, които са придобити чрез дарение или по наследство, стават лична собственост на единия съпруг, въпреки наличието на граждански брак.

Дължа ли някакви данъци, когато продам недвижим имот?

Когато продадете или замените един жилищен недвижим имот в рамките на една календарна година, доходът от него (цената, която сте получили за него) не е доход, който подлежи на облагане с данък.
Ако сте продали до два недвижими имота в рамките на една календарна година, не дължите данък върху полученото от тях, ако от датата на придобиване на тези имоти до датата на продажбата им са изтекли повече от 5 години. Ако този срок е по-кратък, тогава Вие дължите данък върху разликата между продажната и покупната стойността на имотите.

Какво трябва да направя, ако къщата ми не е включена в нотариалния акт? Необходимо ли е да вадя нов?

Ако къщата Ви е строена без строителни книжа до 1987 г., можете да поискате от Главния архитект на съответната Община, към която се води имотът Ви, да Ви издаде удостоверение за търпимост на постройката.
Ако къщата Ви е строена със строителни книжа (архитектурен проект, разрешение за строеж), те са достатъчни, за да се легитимирате като собственик, независимо дали тя фигурира, или не в нотариалния Ви акт. Не е необходимо да правите нов нотариален акт (констативен). Ако решите да продавате имота заедно с къщата, ще се нуждаете от още един документ – удостоверение за въвеждане в експлоатация, ако къщата Ви е завършена. Ако не е завършена – удостоверение за степен на завършеност.

Кое е по-изгодно – да продам имота на дъщеря си или да й го даря?

Ако имате предвид под „по-изгодно” да спестите разноски по сделката, съветвам Ви да изберете дарението, тъй като между роднини по права линия не се дължи местен данък. Ако ще продавате, дължите 2 % местен данък върху стойността на имота по нотариален акт.

Защо да предпочета ЕООД пред ЕТ? Какви са предимствата на едното пред другото?

ЕООД е по-изгодно като правно-организационна форма за осъществяване на търговска дейност, тъй като по своята същност е капиталово дружество, т.е. същото притежава собствено имущество, което служи за обезпечение на кредиторите му, отделно от имуществото на физическото лице – собственик на ЕООД. По същата причина то е отделен субект от физическото лице - собстеник на ЕООД, т.е. за задължения на дружеството не може да бъде отговорен собственикът на ЕООД в качеството си на физическо лице. С други думи, кредиторите не могат да насочат принудително изпълнение върху личното имущество на собственика на ЕООД за задължения на ЕООД, а само и единствено върху притежаваното от ЕООД имущество.
От друга страна, данъчната тежест и за двете форми на осъществяване на търговска дейност вече е уеднаквена – и ЕООД, и ЕТ дължат един и същ размер на данъчната ставка – 10 %.

Търговец съм, искам да наема адвокат, който да се грижи за юридическите въпроси на фирмата ми - кое е по-изгодното решение – на трудов или граждански договор, абонаментното обслужване или еднократното заплащане?

Всичко зависи от интензитета на търговската Ви дейност. Ако се нуждаете постоянно (повече от 2-3 пъти месечно – условно казано) от юридически консултации, от изготвяне на различни видове договори, най-добре е да помислите върху възможността да наемете адвокат на абонаментно обслужване или юрист на трудов договор. Разликата е, че при абонаментното обслужване адвокатът си запазва сравнителна самостоятелност, организира сам дейността си, не сте задължени да му плащате осигуровки, да му осигурите работно място във Вашия офис. Ако сключите с юрист трудов договор, той става като Ваш работник – давате му заплата ежемесечно, удържате му за осигуровки и данъци, определяте му работно време, а от своя страна, той не може да поеме ангажименти към други клиенти. От практическа гледна точка, Ви съветвам да изберете абонаментното обслужване, тъй като никой уважаващ себе си адвокат няма да се отпише от Адвокатска колегия (защото понятието „адвокат” е несъвместимо с трудовия договор), за да работи само за един от клиентите си.

Когато собственик на ЕООД почине, какво става с имуществото на ЕООД?

Ако наследниците му не желаят да поемат дружеството, открива се производство по ликвидация, като имуществото на ЕООД, което остане след ликвидацията, се разпределя като наследствено имущество между наследниците на собственика на ЕООД.

Ако съм завел дело срещу търговец за неплатена стока по фактура и по време на процеса за същия бъде открито производство по несъстоятелност, какво става с делото, което водя срещу него?

Делото следва да бъде спряно, а Вие имате право в 3-месечен срок от откриване на производството по несъстоятелност да предявите вземането си в съда, където се води производството по несъстоятелност.

Какви са предимствата на записа на заповед пред договора за заем?

Записът на заповед е строго формален документ. Той има определени законови реквизити, които ако са налице, при неплащане по него, кредиторът може да получи изпълнителен лист от Районния съд в рамките на няколко дни, като по този начин спестява време и такси. В това кратко производство държавната такса е само 2%, вместо обичайните 4 %, ако се налага да се води стандартно съдебно производство и доказване на основателност на иска, каквото е производството по неизпълнение на договор за заем. А най-голямото преимущество на този вид сделка е, че длъжникът по запис на заповед разбира едва от съдия-изпълнителя, че е заведено изпълнително производство срещу него.

Каква част ми се полага от наследството на баща ми, ако имам сестра и майка?

Зависи под „наследство” какви права се разбират. Ако имуществото, оставено в наследство, е било закупено по време на брака между родителите, тогава квотите са: 4/6 идеални части за преживелия съпруг, по 1/6 идеална част за всяко от децата.
Извън горния случай преживелия съпруг наследява равна част с частта на всяко от децата, т.е. всички Вие ще имате по 1/3 идеална част от наследството.


Ако имате въпроси
натиснете тук:



Зa контакти:

гр. Пловдив
ул. Порто Лагос 47
комплекс "Riva Center"
ет.4, офис 16

0899/84 74 67
0886/00 76 31

e-mail: tanja_d@abv.bg

Адвокат Таня Дабижева - Пловдив | Всички права запазени © 2014 | www.lawyerconsulting.eu